营口市物业管理实施细则
第一章 总 则
第一条为了进一步规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》、《辽宁省物业管理条例》等有关法律、法规，结合本市实际，制定本细则。
第二条 本细则适用于我市行政区域内业主通过选聘物业服务企业的方式进行物业管理的活动。
本细则所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。
第三条市住房城乡建设委负责全市物业管理活动的监督管理工作，市物业管理处受其委托负责拟定全市物业管理规范性文件，物业企业资质管理，市辖区住宅专项维修资金的管理，指导、协调市（县）区物业行政主管部门及相关单位开展物业管理工作。
市（县）区物业行政主管部门负责辖区内物业管理活动的日常监管，住宅专项维修资金的管理，物业服务企业三级资质的初审，前期物业招投标，物业退出、承接工作的监督、指导，物业纠纷调处。
街道办事处（乡镇人民政府）负责组织、指导本辖区内业主大会成立和业主委员会换届工作，监督业主大会和业主委员会依法履行职责，物业纠纷调处。
公用事业、财政、民政、公安、工商、物价、环保、城管综合执法等行政管理部门，按照各自职责负责物业管理区域内相关的行政管理和服务工作，建立违法行为投诉登记制度，对违法行为及时作出处理，并在物业管理区域内公布负责人姓名和联系方式。
第四条市物业管理协会应当加强行业指导和行业自律，规范行业经营行为，提高物业服务企业服务质量和服务水平，促进行业健康发展。
第二章 业主、业主大会及业主委员会
第五条房屋的所有权人为业主。
业主在物业管理活动中享有法律、法规规定的权利，履行法律、法规规定的义务。
第六条物业管理区域划分应遵循相对集中、便于管理的原则，充分考虑建筑物规模、配套设施设备、小区建设等因素予以确定。
物业所在地市（县）区物业行政主管部门在征求街道办事处（乡镇人民政府)、社区居民委员会、房地产开发主管部门等单位的意见后进行物业管理区域划分登记，并告知开发建设单位，同时向市物业行政主管部门备案。开发建设单位应当将划定的物业管理区域向物业买受人明示。
第七条一个物业管理区域的全体业主组成一个业主大会。
物业管理区域内，已交付专有部分面积达到总建筑面积50%（含50%）以上时，建设单位应当在30日内书面报告物业所在地的市（县）区物业行政主管部门和街道办事处（乡镇人民政府），同时报送下列资料：
（一）物业管理区域划分意见书；
（二）建筑物面积清册、业主名册；
（三）建筑规划总平面图；
（四）交付使用共用设施设备证明；
（五）物业服务用房配备证明；
（六）筹备首次业主大会会议所需的其他资料。
第八条符合成立业主大会条件，并有下列情形之一的，街道办事处（乡镇人民政府）应当在30日内指导成立业主大会筹备组：
（一）开发建设单位申请；
（二）物业行政主管部门指定；
（三）业主申请。
筹备组负责召集首次业主大会会议。筹备组由街道办事处（乡镇人民政府）、社区居民委员会、开发建设单位和业主代表组成，其中业主代表人数不低于筹备组总人数的三分之二。筹备组组长由街道办事处（乡镇人民政府）指定代表担任。筹备组成员名单确定后，应当在物业管理区域内显著位置公示，征求业主意见。
第九条 业主大会筹备组应当在组成之日起30日内，召开业主大会会议，制定业主大会议事规则和管理规约，选举产生业主委员会。
开发建设单位承担筹备及召开首次业主大会会议所需费用。
第十条业主大会决定以下有关共有和共同管理权利的重大事项：
（一）制定或者修改管理规约、业主大会议事规则；
（二）选举或者更换业主委员会委员；
（三）确定或者变更物业管理方式、服务内容、服务标准和收费方案；
（四）选聘、解聘物业服务企业或者不再接受物业服务企业事实服务；
（五）筹集和使用专项维修资金；
（六）改建、重建建筑物及附属设施；
（七）申请分立或者合并物业管理区域；
（八）利用共用部分从事经营性活动；
（九）决定物业管理区域内的其他重大物业管理事项。
决定第（五）、（六）项事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；决定第（七）项事项，应当分别经原物业管理区域内以及拟分立或者合并后物业管理区域内专有部分占建筑总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；决定其他事项，应当经专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
第十一条业主可以以幢、单元、楼层为单位，共同决定本单位范围内的物业管理事项，事项范围和决定程序由业主大会议事规则规定或者物业管理区域内全体业主共同决定。
第十二条业主大会选举产生业主委员会。业主委员会应当自选举产生之日起30日内，持以下材料向物业所在地市（县）区物业行政主管部门和街道办事处(乡镇人民政府)办理备案手续：
（一）筹备组出具的业主大会成立和业主委员会选举情况的报告；
（二）业主大会决议；
（三）管理规约、业主大会议事规则；
（四）业主委员会委员名单。
第十三条业主委员会任期内，备案内容发生变更的，业主委员会应当在变更之日起30日内将变更内容书面报告备案部门。
业主委员会完成备案手续后，可持备案证明向公安机关申请刻制业主委员会印章。
第十四条业主委员会委员实行任期制，委员任期、议事方式、表决程序、资格终止等事项由业主大会议事规则规定。有下列情形之一的，委员资格自动终止：
（一）任职期限届满的；
（二）不再具备业主身份的；
（三）限制民事行为能力或者无民事行为能力的；
（四）被依法追究刑事责任，无法履行委员职责的；
（五）以书面形式向业主大会或者业主委员会提出辞职的；
（六）业主大会议事规则规定的其他情形。
业主委员会委员资格终止的，应当自终止之日起3日内将所保管的档案资料、印章及其他应当移交的财物，移交给业主委员会；拒不移交印章、相关财物和档案资料的，街道办事处(乡镇人民政府)应当责令其移交，物业所在地公安机关应当予以协助。
第十五条未选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足委员总数二分之一的，新一届业主委员会产生之前，由物业所在地社区居民委员会代行业主委员会职责。
第十六条实行物业管理联席会议制度。联席会议由街道办事处或者乡镇人民政府负责组织召集，由市（县）区物业行政主管部门、社区居民委员会、公安派出所、物业服务企业、业主委员会或业主代表组成。 物业管理联席会议主要协调解决下列事项： （一）业主委员会不依法履行职责； （二）业主委员会换届过程中出现的违规问题； （三）履行物业服务合同中出现的重大问题； （四）提前终止物业服务合同； （五）物业服务企业在退出和交接过程中出现的问题； （六）需要协调解决的其他物业管理问题。
营口市物业管理实施细则
第一章 总 则
第一条为了进一步规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》、《辽宁省物业管理条例》等有关法律、法规，结合本市实际，制定本细则。
第二条 本细则适用于我市行政区域内业主通过选聘物业服务企业的方式进行物业管理的活动。
本细则所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。
第三条市住房城乡建设委负责全市物业管理活动的监督管理工作，市物业管理处受其委托负责拟定全市物业管理规范性文件，物业企业资质管理，市辖区住宅专项维修资金的管理，指导、协调市（县）区物业行政主管部门及相关单位开展物业管理工作。
市（县）区物业行政主管部门负责辖区内物业管理活动的日常监管，住宅专项维修资金的管理，物业服务企业三级资质的初审，前期物业招投标，物业退出、承接工作的监督、指导，物业纠纷调处。
街道办事处（乡镇人民政府）负责组织、指导本辖区内业主大会成立和业主委员会换届工作，监督业主大会和业主委员会依法履行职责，物业纠纷调处。
公用事业、财政、民政、公安、工商、物价、环保、城管综合执法等行政管理部门，按照各自职责负责物业管理区域内相关的行政管理和服务工作，建立违法行为投诉登记制度，对违法行为及时作出处理，并在物业管理区域内公布负责人姓名和联系方式。
第四条市物业管理协会应当加强行业指导和行业自律，规范行业经营行为，提高物业服务企业服务质量和服务水平，促进行业健康发展。
第二章 业主、业主大会及业主委员会
第五条房屋的所有权人为业主。
业主在物业管理活动中享有法律、法规规定的权利，履行法律、法规规定的义务。
第六条物业管理区域划分应遵循相对集中、便于管理的原则，充分考虑建筑物规模、配套设施设备、小区建设等因素予以确定。
物业所在地市（县）区物业行政主管部门在征求街道办事处（乡镇人民政府)、社区居民委员会、房地产开发主管部门等单位的意见后进行物业管理区域划分登记，并告知开发建设单位，同时向市物业行政主管部门备案。开发建设单位应当将划定的物业管理区域向物业买受人明示。
第七条一个物业管理区域的全体业主组成一个业主大会。
物业管理区域内，已交付专有部分面积达到总建筑面积50%（含50%）以上时，建设单位应当在30日内书面报告物业所在地的市（县）区物业行政主管部门和街道办事处（乡镇人民政府），同时报送下列资料：
（一）物业管理区域划分意见书；
（二）建筑物面积清册、业主名册；
（三）建筑规划总平面图；
（四）交付使用共用设施设备证明；
（五）物业服务用房配备证明；
（六）筹备首次业主大会会议所需的其他资料。
第八条符合成立业主大会条件，并有下列情形之一的，街道办事处（乡镇人民政府）应当在30日内指导成立业主大会筹备组：
（一）开发建设单位申请；
（二）物业行政主管部门指定；
（三）业主申请。
筹备组负责召集首次业主大会会议。筹备组由街道办事处（乡镇人民政府）、社区居民委员会、开发建设单位和业主代表组成，其中业主代表人数不低于筹备组总人数的三分之二。筹备组组长由街道办事处（乡镇人民政府）指定代表担任。筹备组成员名单确定后，应当在物业管理区域内显著位置公示，征求业主意见。
第九条 业主大会筹备组应当在组成之日起30日内，召开业主大会会议，制定业主大会议事规则和管理规约，选举产生业主委员会。
开发建设单位承担筹备及召开首次业主大会会议所需费用。
第十条业主大会决定以下有关共有和共同管理权利的重大事项：
（一）制定或者修改管理规约、业主大会议事规则；
（二）选举或者更换业主委员会委员；
（三）确定或者变更物业管理方式、服务内容、服务标准和收费方案；
（四）选聘、解聘物业服务企业或者不再接受物业服务企业事实服务；
（五）筹集和使用专项维修资金；
（六）改建、重建建筑物及附属设施；
（七）申请分立或者合并物业管理区域；
（八）利用共用部分从事经营性活动；
（九）决定物业管理区域内的其他重大物业管理事项。
决定第（五）、（六）项事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；决定第（七）项事项，应当分别经原物业管理区域内以及拟分立或者合并后物业管理区域内专有部分占建筑总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；
决定其他事项，应当经专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
第十一条业主可以以幢、单元、楼层为单位，共同决定本单位范围内的物业管理事项，事项范围和决定程序由业主大会议事规则规定或者物业管理区域内全体业主共同决定。
（一）筹备组出具的业主大会成立和业主委员会选举情况的报告；
（二）业主大会决议；
（三）管理规约、业主大会议事规则；
（四）业主委员会委员名单。
第十三条业主委员会任期内，备案内容发生变更的，业主委员会应当在变更之日起30日内将变更内容书面报告备案部门。
业主委员会完成备案手续后，可持备案证明向公安机关申请刻制业主委员会印章。
第十四条业主委员会委员实行任期制，委员任期、议事方式、表决程序、资格终止等事项由业主大会议事规则规定。有下列情形之一的，委员资格自动终止：
（一）任职期限届满的；
（二）不再具备业主身份的；
（三）限制民事行为能力或者无民事行为能力的；
（四）被依法追究刑事责任，无法履行委员职责的；
（五）以书面形式向业主大会或者业主委员会提出辞职的；
（六）业主大会议事规则规定的其他情形。
业主委员会委员资格终止的，应当自终止之日起3日内将所保管的档案资料、印章及其他应当移交的财物，移交给业主委员会；拒不移交印章、相关财物和档案资料的，街道办事处(乡镇人民政府)应当责令其移交，物业所在地公安机关应当予以协助。
第十五条未选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足委员总数二分之一的，新一届业主委员会产生之前，由物业所在地社区居民委员会代行业主委员会职责。
第十六条实行物业管理联席会议制度。联席会议由街道办事处或者乡镇人民政府负责组织召集，由市（县）区物业行政主管部门、社区居民委员会、公安派出所、物业服务企业、业主委员会或业主代表组成。
物业管理联席会议主要协调解决下列事项：
（一）业主委员会不依法履行职责；
（二）业主委员会换届过程中出现的违规问题；
（三）履行物业服务合同中出现的重大问题；
（四）提前终止物业服务合同；
（五）物业服务企业在退出和交接过程中出现的问题；
（六）需要协调解决的其他物业管理问题。