主题：营口市物业服务收费管理办法

 

第一条 为规范物业服务收费行为，保障业主合法权益，促进物业服务企业健康发展，根据《中华人民共和国价格法》、《物业管理条例》、《辽宁省物业管理条例》、《辽宁省物业服务收费管理实施办法(试行)》、《营口市物业管理实施细则》等有关规定，制定本办法。

第二条 我市（大石桥市、盖州市除外）具有物业服务资质的企业物业服务收费行为，应当遵守本办法。第三条 本办法所称物业服务收费，是指物业服务企业按照物业服务合同约定，对物业服务区域内的日常管理与服务、房屋管理、共用设施设备维修养护、协助维护公共秩序、保洁服务、绿化养护管理，向业主收取的费用。

第四条 物业服务收费应当遵循合理、公开、费用与服务相适应的原则。

第五条 市发展改革委（市物价局）会同市住房城乡建设委负责全市物业服务收费的指导监督和管理作。市物业管理处受市住房城乡建设委委托具体负责物业服务指导监督和管理工作。

老边区、鲅鱼圈区和熊岳镇价格主管部门会同同级物业行政主管部门负责本辖区内物业服务收费的监督和管理工作。

第六条 物业服务收费根据物业服务对象不同，分别实行政府指导价和市场调节价。

第七条 住宅的物业服务收费按照政府指导价，实行等级管理。

市发展改革委（市物价局）会同市住房城乡建设委根据物业服务基本要求、房屋管理、共用设施设备维修维护、秩序维护、保洁服务、绿化管理和文化建设等服务内容，制定物业服务收费等级指导标准（详见《营口市住宅物业服务收费等级指导标准》），分别为：

   （一）一级每月每平方米（建筑面积）0.91元-1.10元（含）;

   （二）二级每月每平方米（建筑面积）0.71元-0.90元（含）；

   （三）三级每月每平方米（建筑面积）0.51元-0.70元（含）；

   （四）四级每月每平方米（建筑面积）0.31元-0.50元（含）；

   （五）五级每月每平方米（建筑面积）不超过0.30元。

   超过一级指导标准的为豪华级，由物业服务企业将服务内容上报辖区价格主管部门和物业行政主管部门，经审定后，由业主大会与物业服务企业协商具体收费标准，并签定物业服务合同，报辖区价格主管部门和物业行政主管部门审批。

第八条 住宅小区业主在辖区物业行政主管部门或街道办事处（社区）的指导下，组织召开业主大会，与物业服务企业按照等级指导标准商定具体收费标准，由业主委员会与物业服务企业签定物业服务合同。（物业费定多少钱实际上是由业主说了算的）

第九条 非住宅（含住宅小区内的非住宅）的物业服务收费实行市场调节价。

第十条 物业服务企业按照业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务，服务收费标准由双方约定。

第十一条 新建住宅小区前期物业服务收费标准，由开发建设单位与通过招投标方式聘用的物业服务企业商定，报辖区物业行政主管部门和价格主管部门备案；没有实行招投标的，物业服务企业应当在收取前期物业服务费两个月前到辖区物业行政主管部门申领前期物业服务收费申报表，由辖区物业行政主管部门和价格主管部门按照物业服务收费等级指导标准，审批前期物业服务收费标准，期限为一年。并按规定办理《收费许可证》。开发建设单位应当在售房场所的醒目位置明示前期物业服务收费标准。

第十二条 物业服务企业与业主委员会签定物业服务合同，将服务内容和收费标准在小区内显著位置公示7天后，到辖区物业行政主管部门填报住宅小区物业服务收费备案表，经辖区物业行政主管部门初审,报辖区价格主管部门备案，审查合格后发放《收费许可证》。

    重新签定物业服务合同的，应当重新办理备案和《收费许可证》变更或换发手续，原物业服务收费标准同时废止。

第十三条 物业服务企业办理备案，领取《收费许可证》时，应提供以下资料：

（一）工商营业执照副本及复印件；

（二）税务登记证书副本及复印件；

（三）物业服务资质证书副本及复印件；

（四）物业服务合同原件及复印件；

（五）前期物业服务协议或购房合同样本原件及复印件；

（六）物业服务内容及标准；

（七）物业服务费用成本核算资料；

（八）业主大会议程及会议纪要；

（九）备案申报说明、收费标准公示情况；

（十）其它有关资料。

第十四条 《收费许可证》实行年审制度。年审时物业服务企业应当提供上年度财务报表，审验合格后，由价格主管部门在《收费许可证》副本上加盖年度审验章。无《收费许可证》或使用未经审验的《收费许可证》实施收费的，视为乱收费。

第十五条 实行业主自治管理的住宅小区，由业主委员会提出具体服务内容及收费标准，经业主大会通过后，报辖区价格主管部门和物业行政主管部门备案。

 

第十六条 电梯运行费包括电梯年度安全检测、电梯定期常规保养、零星配件及维修、电梯运行电费四项内容。

第十七条 电梯年度安全检测、电梯定期常规保养、零星配件及维修费用，按每月每平方米（建筑面积）不超过0.15元收取。

第十八条 电梯运行电费，新建住宅由开发建设单位安装电表，按每部电梯的电表计量，采取按户分摊的方式收取。原有住宅由开发建设单位或产权人为每部电梯加装电表，按电表计量（电梯暂未加装电表的，电梯运行电费由业主按户分摊）。

第十九条 电梯运行的收费方式和标准由业主委员会与物业服务企业按物业服务合同执行。未成立业主大会的，按照前期物业服务合同的约定执行。

第二十条 物业服务企业在物业服务中应当遵守价格法律、法规，严格履行物业服务合同，为业主提供质价相符的服务。

第二十一条 物业服务收费标准实行收费公示。物业服务企业应当将服务项目、服务内容及收费标准在物业服务区域内的显著位置公布，接受业主监督。物业服务企业每年向业主大会报告一次物业服务费年度预决算和收支情况，每半年向业主委员会报告一次物业服务费收支情况，业主或业主委员会对物业服务费年度预决算和收支情况提出质询时，物业服务企业应当及时答复。

第二十二条 物业服务区域内按照规划建设的停车场停车费，实行政府定价，由辖区价格主管部门核定。利用住宅小区内共用部位停放机动车是否收费，由业主大会与物业服务企业商定，未成立业主大会的，按照前期物业服务合同的约定执行。

第二十三条 物业服务费按季收取，经物业服务企业与业主约定可以预收，但预收期限不得超过一年。

第二十四条 物业服务收费按房屋产权证载明的房屋建筑面积计算，未办理房屋产权证的，以房屋买卖合同中约定的建筑面积计算。未计入房屋产权证建筑面积的储藏室、阁楼、地下室（不含车库）不收取物业服务费。

第二十五条 住宅小区出入口智能门在启用时免费向业主发放3张智能门卡，补发的智能门卡经业主委员会审定后按制作成本收费。

第二十六条 装修期间产生的建筑垃圾，业主委托物业服务企业清运的，清运费用由双方商定。业主自行处理的，物业服务企业不得收费。

物业服务企业不得向业主收取装修管理费、抵押金等。

第二十七条 区物业办、街道办事处和社区居委会应按照职责分工做好物业管理工作。住宅小区物业服务收费发生争议，影响业主正常生活秩序的，辖区街道办事处要会同社区居委会、派出所、物业公司、业主委员会召开联席会议予以解决。住宅小区没有业主委员会或业主委员会被暂停活动期间，社区居委会应承担业主委员会的工作职责。

第二十八条 有下列行为之一的，由各级物价检查机关依据《中华人民共和国价格法》和《价格违法行为处罚规定》予以查处：

（一）擅自扩大收费范围和提高收费标准；

（二）擅自设立收费项目，乱收费；

（三）不按规定办理《收费许可证》；

（四）不按规定实行收费公示和明码标价；

（五）提供服务质价不符，只收费不服务或多收费少服务；

（六）其他违反价格法律、法规的行为。

第二十九条 大石桥市、盖州市可参照本办法制定物业服务收费管理办法。

第三十条 本办法从2011年4月1日起施行。

 

 

 

第一条 为了规范住宅物业服务企业退出物业项目管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，做好物业项目管理在退出中的交接工作，保障物业管理活动依法正常进行，根据《物业管理条例》等有关法规政策的规定，结合我市实际，制定本办法。 
 第二条 营口市城市规划区域内，住宅物业服务合同期满未续约或者依法律规定或合同约定提前解除合同，且未就物业服务企业退出事宜作出约定的物业服务企业退出物业项目管理的适用本办法。

第三条 物业服务企业退出物业项目应当遵循维护社会稳定、保证物业管理正常秩序、依法有序平稳过渡、防止损失产生的原则进行。

第四条 市物业处负责监督、指导区、办事处、社区物业办在物业企业承接和退出过程中的管理工作。物业企业应主动接受物业项目所在地区、办事处、社区物业办的监督指导。

第五条 物业服务企业应当坚持诚信守法的原则，严格履行合同约定及本办法规定的退出程序和相应职责，认真依法做好物业管理交接工作，保持物业项目管理的连续性和稳定性。

第六条 业主、业主大会应当依法有序作出解聘、选聘物业服务企业的决定，并保持物业项目管理的正常有序性、持续性、长效性，积极维护社会稳定。 
 第七条 物业服务合同期满，物业服务企业不再续约或者提前解除合同，业主大会重新选聘物业服务企业予以接管的，应当按照下列程序做好物业管理交接工作：

（一） 在解除合同90日前，物业服务企业应当将拟退出原因、退出时间以书面形式告知业主委员会，就退出事宜进行协商，并以书面形式在物业管理区域内公告15日。 
     同时，物业服务企业应当将拟退出原因、退出时间等书面报送市物业处政策指导科备案，填写《物业服务企业退出物业项目管理情况登记表》，并书面告知项目所在办事处、社区物业办。 
（二） 拟退出物业项目管理的物业服务企业，在未正式退出前，应当继续按照物业服务合同的约定做好物业服务，积极协助业主大会选聘新的物业服务企业。业主应当足额按时交纳物业服务费至合同终止之日或经双方确认的实际服务终止之日。 
（三） 物业服务企业应当在解除合同30日前公布物业服务费的收支状况。公示期不少于7日。

（四）物业服务企业应当在合同终止之日起10日内，向业主委员会办理下列移交事宜： 
    1、竣工验收资料。包括竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等资料。 
    2、技术资料。包括设施设备的安装、使用和维护保养等资料。 
    3、物业质量保修文件和物业使用说明文件。 
    4、实施物业管理期间形成的有关维修、养护、更新、改造等的技术资料。 
    5、物业使用、维护、管理所必须的其他资料。如物业的规划、建设的有关资料等。 
    6、预收的物业服务费、能源费、装修押金、装修垃圾清运费、车位管理费以及利用物业共用部位、共用设施设备经营收益按合同约定归业主所有部分。

   7、所使用的物业管理办公用房。 
     8、受聘期间用物业服务费用购置的资产及物品。 
（五） 新的物业服务企业接管后，业主委员会应当将本条第   

（四）项所列事宜移交新的物业服务企业。 
 第八条 物业服务合同期满，业主大会不再续约或者合同期内业主大会依约定提前解除合同，业主大会重新选聘物业服务企业接管的，应当按照下列程序做好物业管理交接工作： 
    （一） 在解除合同90日前，业主委员会应当组织召开业主大会。在召开业主大会会议15日前，将载明表决与物业服务企业续约或解约等会议内容的会议通知书面送交业主并以书面形式在物业管理区域内公告。 
    （二） 按业主公约、业主大会议事规则约定实行业主大会代表制的，业主代表在参加业主大会会议３日前，就续约或解约等事宜书面征求其所代表的业主意见。业主的赞同、反对、弃权的具体投票权数和书面意见应当由本人签字。业主代表在业主大会会议投票表决时，应将业主本人签字后的投票意见如实反映。 
     经三分之二以上投票权数表决通过不再续约或提前解约的，业主委员会应当在业主大会作出决议后３日内，将解约原因和时间书面告知物业服务企业，并在物业管理区域内公告。业主应当足额按时交纳物业服务费至合同终止之日或经双方确认的实际服务终止之日。 
     同时，业主委员会将解除合同原因、解除时间和表决结果以书面形式报送市物业处政策指导科备案，填写《物业服务企业退出物业项目管理情况登记表》，并书面告知项目所在办事处、社区物业办。 
   （三） 业主大会授权业主委员会作为招标人通过招投标方式选聘物业服务企业的，业主委员会应依法组成评标委员会；业主大会决定通过协议方式选聘物业管理企业的，业主委员会应将物业服务企业制定的物业管理方案提交业主大会，由业主大会以会议表决通过；业主委员会应代表业主与业主大会依法选聘的物业服务企业签订物业服务合同。业主大会应在解除合同前依法完成选聘物业服务企业工作。 
    （四） 业主委员会按照本办法第七条第（四）项规定与原物业服务企业办理交接事宜；新的物业服务企业接管后，业主委员会应当将相关资料、账册、财务等移交给新的物业管理企业。 
第九条 因前期物业服务合同期满双方当事人不再续约或者提前解除合同，业主委员会未成立的，应当按照下列程序做好物业管理交接工作： 
    （一） 在解除合同60日前，原物业服务企业应当及时到市物业处政策指导科备案，填写《物业服务企业退出物业项目管理情况登记表》，并书面告知项目所在区、办事处物业办。 
   （二） 区、办事处物业办接到物业服务企业备案后7个工作日内，应当会同社区物业办到物业项目听取业主、物业服务企业的意见，并做好继续服务的协调沟通工作。经协调达不成一致的，社区物业办要围绕管理方式、服务标准和收费标准等内容对业主进行问卷调查，并在调查结果的基础上制定预案。及时指导业主依法按规定成立业主委员会。

  （三） 原物业服务企业应当在退出10日内，按照本办法第七条第（四）项的规定，在“四级物业” 联合监督指导下，办理移交事宜。业主可推选业主代表予以监督。

由业主委员会或社区物业办（住宅区没有业主委员会或业主委员会暂停活动期间，社区物业办负责业主委员会工作）选聘新的物业服务企业接管后，业主委员会或社区物业办应当将相关资料、账册、财物等移交给新的物业服务企业。 
第十条  新的物业服务企业要对移交的资料、财物进行核实，要重点查验物业管理用房和物业共用部位、共用设施设备情况并做好交接记录，原物业服务企业应予以配合。经过查验和核实发现的问题，应分清责任，由责任方及时进行整改。属原物业服务企业责任的，应在退出前完成整改；不能在退出前完成整改的，原物业服务企业应与接管的物业服务企业或业主委员会进行会商，共同制定整改方案并按时完成整改。

第十一条 物业服务企业未按照本办法的规定退出物业项目管理的，该企业不得参与本市物业管理项目的招投议标活动，不得参评各级物业服务评优活动，记入企业信用档案作为资质管理的依据之一，情节严重、影响恶劣的，可依据《物业管理企业资质管理办法》第二十条的规定，撤销其资质证书。并作为不良行为记录向社会公布；给业主造成损失的，还应承担相应的法律责任。

开发建设单位、 物业服务企业违反《物业管理条例》，不按规定移交有关资料的，限期改正；逾期仍不移交有关资料的，予以通报，并按《物业管理条例》第五十九条规定处1万元以上10万元以下的罚款。

 第十二条  在物业管理活动中，因开发建设单位原因造成的遗留问题，开发建设单位应依法予以处理，不及时处理遗留问题的，市物业处将该企业不良行为予以通报和网上公示，提示相关行政主管部门和社会各界共同监督，造成损失的，有过错的开发建设单位还应当承担相应的法律责任。业主也应依法有序维护其正当合法权益。 
第十三条 业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在办事处、社区物业办应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主；导致物业服务企业受损失的，由全体业主承担相应的法律责任。 
     业主以业主大会或者业主委员会的名义，从事违反法律、法规的活动，依国务院《物业管理条例》第六十八条规定处理。 
第十四条 因物业服务企业退出物业管理项目引发纠纷的，当事人可及时将纠纷依法提交人民法院解决。 
第十五条 本办法由营口市物业处负责解释。 
第十六条 本办法自二OO八年八月一日起施行。

 

 

                                                                          二00八年七月十五日

 

 

 

（样式）

营口市物业处：

   本企业已于      年   月     日退出                  

管理项目，并按规定进行了移交，详细情况见下表。特此报告。

                                报告单位（盖章）

      年   月     日

抄送：          办事处物业办         社区物业办

 

几个具体问题的说明 
（一）关于物业企业退出物业项目管理的程序性规定 
在物业企业退出物业项目管理的过程中，有以下四种情形：1、物业服务合同期满，物业企业不再续约或提前解除合同，业主大会重新选聘新的物业企业予以接管；2、物业服务合同期满，业主大会不再续约或提前解除合同，并选聘新的物业管理企业接管；3、物业服务合同期满，合同双方当事人不再续约或提前解除合同，暂未选定新的物业管理企业接管；4、前期物业服务合同期满，双方当事人不再续约或提前解除合同，业主大会未成立。本办法针对这四种不同情形，分别在第七条至第九条作出了较为详细的程序性规定。 
（二）关于物业的移交事宜 
物业管理用房以及物业资料的移交是物业管理活动正常进行的基础保障之一。《条例》第二十九条、三十九条对物业管理用房以及物业资料的移交作了规定。为进一步明确物业管理用房及物业资料的移交事宜，本办法第七条第（四）项详细规定了物业企业应与业主委员会办理的移交事宜。 
（三）关于物业企业未按规定退出物业项目管理的责任 
作为一部地方性人民政府部门的规范性文件，无权规定行政处罚。本办法按照物业管理企业资质管理及行业规范的相关要求，于第十一条明确规定。

     （四）关于物业企业退出物业项目管理纠纷的解决方式 
物业企业在退出物业项目管理的过程中，应当依法接受物业项目所在地市、区、办事处、社区物业办的指导监督。同时，由于物业管理企业在退出物业项目管理中，涉及因物业服务合同产生的民事纠纷，因此，本办法第十四条明确规定：“因物业管理企业退出物业管理项目引发纠纷的，当事人可及时将纠纷依法提交人民法院解决。”